各县（市、区）人民政府，市政府有关部门、直属有关单位：

《嘉兴市土地供应差别化管理实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。本意见自2015年1月15日起施行。

嘉兴市人民政府办公室

2014年12月12日

嘉兴市土地供应差别化管理实施意见

为切实提高土地要素配置效率和公平性，助推经济结构调整和产业转型升级，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）和《嘉兴市人民政府办公室关于印发加快推进要素市场化配置改革实施方案的通知》（嘉政办发〔2014〕48号）精神，结合嘉兴土地要素配置实际，现就我市土地供应差别化管理提出如下实施意见。

一、总体要求

充分发挥市场和政府两方面作用，按照“存量提质、增量选优、市场配置”的目标导向，建立土地要素配置与产业项目质量和效益挂钩机制，通过实施差别化、市场化等管理方式，努力实现土地要素配置效率和效益最大化，促进土地要素向优质企业和优质项目集聚，推动经济结构调整和产业转型升级。

二、重点工作

（一）实行差别化供地政策。

1．严格把握供地导向。

（1）建立综合评价制度。由发展改革、经信、商务、国土资源等部门按照国家产业政策，确定本地优先发展和改造提升的行业（产业）目录，制订行业（产业）项目投资强度、建设强度、容积率、亩均产出、亩均税收、能耗指标、环境容量等准入标准，并根据上述指标对用地项目进行综合评价排序，按评价得分高低确定项目准入先后顺序，从源头上严把用地准入门槛。

（2）把握用地政策导向。对“两高一资”项目、淘汰落后产能项目、不符合产业转型升级项目、规划布局需调整项目、上年度工业企业绩效评价为C类或D类项目、总投资5000万元以下且用地面积20亩以下（拆迁安置除外）项目、位于开发区（工业园区）以外的工业项目，原则上不再安排供地。

（3）严格执行用地标准。工业项目用地投资强度原则上不低于300万元/亩，容积率不低于1.0，亩均销售收入不低于300万元，亩均税收不低于15万元；服务业项目用地投资强度原则上不低于200万元/亩。与《浙江省工业等项目建设用地控制指标》标准有差异的，除特殊行业外，按从严从紧标准执行。

2．实行差别化供地方式。创新产业用地市场配置方式，在传统的土地出让供应方式基础上，根据产业类型、规划限制、用地需求等情况，采取租赁等方式供地。

（1）公开出让：商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业等经营性用地及同一宗土地有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让。

（2）协议出让：除依据法律、法规、规章等规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让外，可采取协议出让方式。协议出让主要包括以下几种情形：①同一宗土地只有一个意向用地者的；②原划拨土地、承租土地使用权人申请办理协议出让的，划拨土地使用权人申请转让并办理协议出让的；③出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的；④法律、法规等明确规定可以协议出让的。

（3）划拨供地：军事用地、保障性住房用地、涉及国家安全和公共秩序的特殊用地，可以划拨方式供地。逐步扩大土地有偿使用范围，国家机关办公、交通运输、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施和各类社会事业用地中的经营性用地，应当有偿使用。

（4）租赁供地：对符合规划的堆场、仓储、标准厂房、养老设施等项目和短期产业用地及不适宜以出让方式供应的其他用地，可以租赁方式供应土地，并签订国有建设用地使用权租赁合同，约定租赁年限（一般为10年、最长不超过20年）；租赁期满时，用地单位若达到承诺要求和届时有关规定并能正常运行的，可以申请续租土地或者转为以出让方式取得土地。

（5）鼓励盘活利用土地，加快推进原划拨土地入市交易和开发利用。符合规划的原划拨土地，经批准可依法办理出让、转让、租赁等有偿使用手续。原划拨土地既可与其他存量土地一并整体开发，也可由原土地使用权人自行开发。鼓励将划拨土地上的闲置工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展，一定时期内继续以划拨方式使用，暂不变更土地使用性质。

3．实行差别化土地出让价格。

（1）工业用地：①对符合产业导向的先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业、工业企业绩效评价为A类企业等优先发展且节约集约用地的项目，在土地评估价格基础上，可采取地价修正系数，下浮确定土地出让起始价，但工业用地出让起始价不得低于所在地土地等别对应工业用地出让最低价标准的70％；②对其他符合产业导向和转型升级的工业用地，按照土地评估价格确定出让起始价；③对不符合我市产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地，在土地评估价格基础上，可采取地价修正系数，上浮不低于20%确定出让起始价。

（2）生产性服务业用地：对经济转型升级具有重要带动作用并符合投资强度、投产后预期产出等要求的文化创意、现代物流、研发设计等重点生产性服务业项目，经业务主管部门认定，按照工业用地类别供地方式供地。

（3）产业项目用地实行政府优惠地价供应的，土地受让人经批准转让的，应按受让时评估地价补足土地优惠价款。

（二）推行工业用地弹性出让年期制。

1．灵活设定土地出让年期。鼓励各地在法定土地使用权出让最高年限内，按照产业类型及其生命周期，灵活设定10年、20年、30年、40年的工业用地出让年期。土地出让期限届满时，对项目发展前景和合同履约等情况进行评估，视情决定续期或收回土地使用权。

2．推行分阶段管理。对于先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业等鼓励发展的产业，可实行一次性出让、“3+5+X”分阶段评估管理模式，即给予企业3年开发建设期、2年投产初始运行期，对开发建设情况和投产初始运行情况分阶段验收考核，视情决定是否续签剩余土地使用权出让年期。

3．完善合同约定内容。加强工业用地弹性出让年期制合同管理，在土地出让合同中须约定开发建设期限、投产运行期限、投入产出达标条件及相应的转让限制条件、未达标退出办法。

（三）实行差别化履约管理。

1．签订投入产出协议。在产业用地出让时，一并签订亩均投入产出协议，对亩均投入、亩均产出、亩均税收、违约责任等进行约定，确保投入产出目标有效落实。

2．强化合同履约管理。进一步完善土地出让合同条款内容，将投资强度、亩均销售、亩均税收、违约责任认定及处理、损失承担、赔偿等事项纳入土地出让合同管理，切实做到监管有据。土地出让合同和产业用地投资协议的签约单位（国土资源部门、镇政府等）要会同有关部门对土地出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行监管和认定，用地单位凭认定意见办理相关手续。用地单位违反约定的，应承担违约责任并进行整改；整改到期后，用地单位仍无法达到履约要求的，通过综合实施财政、税收、用电、用水、节能减排、工商年检、信贷等差别化管理手段，倒逼企业提高产出效益或者退出用地。

3．建立完善回收机制。在土地出让合同或产业用地投资协议中须明确政府收回土地的条件。对亩均投入产出、应缴税款未达到合同（协议）约定的50%，或者不按项目准入要求生产经营的，土地出让方可按合同约定终止土地出让合同。建设用地使用权按原出让价由政府收购，地上建筑物可以继续使用的，按重置成本法评估回购，设备等其他投入由企业自行承担；已兑现的优惠政策通过土地使用权收购和地上建筑物回购价款直接抵扣的方式收回。

（四）推进城镇低效用地再开发。按照规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享、严格监管的原则，规范有序推进城镇低效用地再开发。结合城市有机更新，建立合理的利益分配机制，采取协商收回、收购储备等方式推进“旧城镇”改造，鼓励“旧厂房”改造和产业升级，鼓励采取自主开发、联合开发、收购开发等模式分类推动“城中村”改造。

（五）强化开发区节地挖潜。推动开发区盘活利用存量建设用地，鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，提高土地利用强度。鼓励开发区建设一定规模的标准厂房，保障标准厂房建设土地供应。国家级开发区和省级开发区建设的标准厂房容积率超过1.2的，所需新增建设用地年度计划指标实行单列。支持各类投资开发主体参与开发区建设和项目经营管理。

三、保障措施

（一）强化组织领导。各地各有关部门（单位）要进一步统一思想，切实加强对土地要素市场化配置的组织领导，建立集体决策机制，重点把握项目产业定位、准入标准和差别化地价要求，努力实现土地要素配置最优化。

（二）强化协作联动。市级相关部门要根据各自工作职能，密切配合，合力而为，共同推进土地要素市场化配置政策的落实。市发展改革委、市经信委、市商务局等部门要确定优先发展和调整的行业，指导各地严格项目准入审查；市国土资源局、市发展改革委、市经信委、市财政局（地税局）等部门及投资协议签约单位要共同做好产业项目土地出让合同和投资协议的履约监管，确保按合同、协议履行投入产出等要求，促进产业项目节约集约用地。

（三）强化督查考核。市级相关部门要加强对县（市、区）工作的指导，完善推进机制，抓好工作落实，及时总结并宣传推广各地的先进经验和特色做法。同时，要加强对土地要素市场化配置改革的监督检查，将其列入节约集约用地目标责任制考核内容。