各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：

《关于加强农民建房管理的若干意见》已经七届市政府第43次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

嘉兴市人民政府                

2015年7月15日

关于加强农民建房管理的若干意见

为深入贯彻落实省委、省政府全面深化农村改革的决策部署，强化村庄布点规划实施，保障农民合法建房需求，根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）、《中共嘉兴市委嘉兴市人民政府关于深化统筹城乡综合配套改革促进农业转型农民增收的若干意见》（嘉委发〔2015〕14号）文件精神，坚持以“规划引领、规范集聚、集约节约”为原则，结合我市实际，就加强农民建房管理提出如下意见。

一、坚持规划引领

（一）完善规划体系。健全完善符合我市实际的县（市、区）村庄布点总体规划—村庄规划—村庄设计（集聚点建设规划）的规划体系。镇（街道）要以县（市、区）村庄布点总体规划为指导，以“多规合一”为要求，以行政村为范围，推动村庄规划、村级土地利用总体规划编制，统筹安排生产、生活、生态空间，明确功能布局、建设边界、开发强度、农民建房年度计划等内容，进一步实现“规划一张图、建设一盘棋、管理一张网”。村庄规划的修改调整必须依照法定程序。

（二）强化规划管控。各县（市、区）政府必须依照法律法规，将辖区内农村集体土地上的农民建房纳入村庄布点总体规划。新市镇社区和城乡一体新社区以建设联排农房为主，鼓励建设多层、高层公寓，严格控制建设独立式农房；鼓励利用保留传统自然村落中的空闲用地新建农房。严格控制在村庄布点规划区范围外新建、扩建、翻建和以危房名义进行的翻建、翻修行为，确需维修的由市、县（市、区）级规划建设部门审批同意，维修仅限于排除危险状况，且须保持原高度、原结构、原面积不变。

（三）完善设施配套。加快新市镇社区、城乡一体新社区、保留传统自然村落的基础设施和公共服务设施的配套建设。新市镇社区按城镇居住区标准配套。城乡一体新社区按布点规划、村庄规划的要求配建社区服务、养老、文卫、商业等配套设施，污水收集纳入城乡一体污水管网系统。传统自然村落要结合美丽宜居示范村和美丽乡村建设，因地制宜建设完善各类基础设施，改善内外交通，完善供水、污水处理、环境卫生、文化体育等设施。对近远期撤并村落或整治村落不再进一步投入，只保障其最基本的配套设施。

（四）强化风貌保护。丰富集聚点农房建筑样式，实现集聚点建设“占地不多功能多、造价不高品位高”。同时，加强传统自然村落保护，充分利用村内的空闲地、零星地等存量建设用地，用有机更新的理念，进行建设。建设时要保持村庄原有的空间格局和建筑形态，处理好河、路、田、房、林的关系，凸显江南水乡风貌和特色。

（五）实行建房计划管理。围绕村庄布点总体规划、土地利用总体规划、农村土地整治规划、村庄规划等，制订农民建房年度计划，明确建房名单、规划选址、用地规模、时序安排和保障措施等内容。各地要根据农民建房的年度计划安排用地，确保农民刚需建房需求有序释放。

二、完善政策配套

（六）保障用地空间。进一步强化村庄布点规划与土地利用总体规划的衔接，村庄规划布点要避免占用已建高标准基本农田、粮食生产功能区。合理测算并确定农民建房用地需求，在土地利用总体规划调整完善时，安排落实不少于新增建设用地规模的20%滚动用于新农村建设和农民建房，其中新增建设用地的15%以上落地布局，新增建设用地的5%规划预留。在土地利用总体规划调整完善前，继续实行以2013年底县（市、区）、镇（街道）两级预留新增建设用地指标为基数，50%以上空间指标用于农村新社区（农民建房）项目建设的保障政策，并在2015年底前统一核算落实情况。允许建设区范围外400平方米以下使用集体土地的零星农民建房用地，符合村庄布点规划的,可使用规划预留指标，在建设用地报批时，同步上报备案规划修改内容，实行台账管理。允许在县域内跨镇（街道）进行有条件建设区土地规划调整和镇级规划预留新增建设用地指标调整；县（市、区）使用切块指标安排无房户、危房户农民建房的，按省政府有关补助规定执行。

（七）探索宅基地有偿退出机制。结合农村土地整治，积极探索以县（市、区）域为单位的统一的宅基地有偿退出机制试点。鼓励镇、村结合本地实际，采取激励措施鼓励农民腾退闲置或多余的宅基地，在坚持“一户一宅、拆旧建新、面积法定”和农民自愿的基础上，对新市镇社区、城乡一体新社区中区位条件好、农户需求强烈的宅基地进行“有偿选位”探索，其所得收益全额用于社区基础设施建设。

（八）推进确权赋权。各县（市、区）要选择1～2个镇先行开展农房确权登记工作。对符合城乡规划和土地总体利用规划的新市镇社区、城乡一体新社区的已建农房，结合不动产登记，探索实行宅基地使用权证和房屋所有权证“两证合一”登记制度。

（九）优化奖补政策。各县（市、区）要进一步优化整合相关政策，坚持“政府可承受、资金可平衡”底线，加大对村庄基础设施建设的财政支持力度。要将村庄规划修编、集聚点基础设施建设等费用列入预算，并将财政补助向新市镇社区、城乡一体新社区基础设施和公共服务设施建设重点倾斜。要因地制宜，完善农民进入集聚点建房的奖补政策，合理确定补助标准和补助结构。水、电、气、通讯等有关单位要加大对新农村建设的支持力度，切实减轻集聚点建设资金负担。

（十）创新融资平台。鼓励县（市、区）组建新农村建设公司，完善农房改造集聚融资平台，探索土地整治节余指标市场化运作，拓宽农房改造集聚建设资金筹措渠道，确保资金动态平衡，实现农房改造集聚融资平台借、用、还相统一。整合各项涉农资金，探索设立市和县（市、区）农业投资引导基金。加强与银行的沟通联系，积极争取银行机构对镇（街道）、村推进农房改造集聚提供资金支持和政策性银行期限长、利率低的贷款，置换一些期限短、利率高的商业贷款，进一步降低融资的成本。

三、创新管理方式

（十一）建立农房管理信息系统。利用地籍信息库系统推进农房信息专项普查，各县（市、区）要在2016年上半年前完成辖区内农房专项普查，全面掌握农房位置、面积、房龄、结构等信息，建设统一的农房数据信息库，构筑市、县（市、区）、镇（街道）、村四级互联的信息管理网络，为农房的信息化、动态化管理提供有效保障。

（十二）推行“阳光审批”。严格农民建房依法审批，各县（市、区）规划、国土部门要加强协调，制订统一的审批程序和图表文本，明确审批时限要求。实行村委会集体会审和镇（街道）会同基层国土资源所联合办理制度，做到农民建房审批程序、申请条件、建房名单和审批结果公开，并在镇（街道）、村进行公告。

（十三）完善管理制度。镇（街道）要建立农民建房建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场和有关责任人签字等制度。鼓励、引导行业协会加强对农村建筑工匠的管理，对农村建筑工匠违反相关规定或参与违法违规建设的，通过行业协会实施相应的自律措施。建立村级组织集体土地自我管理、自我监督、自我约束机制，健全完善农民建房村规民约，实施农民建房承诺和轮候排序制度，推广村级土地民主管理。建立问责机制，对未及时发现、制止和查处农民建房违法违规建房的，要依法追究相关人员的责任。

（十四）实施联动执法。依托基层综合行政执法办公室（中心）的执法联动功能，整合基层执法力量，强化对规划村庄布点外农民建房的执法管控，坚决依法处置违法行为；加强农民建房监管，规范农民建房行为，严肃查处未批先建、少批多建等违法行为。

（十五）建立健全项目资金收支平衡机制。加强项目投融资管理，严格议事和决策程序，规范投融资行为。加强项目资金收支计划管理，明确项目资金来源和用途，有效控制资金使用成本，提高资金使用效率。建立项目绩效考核制度，明确工作责任。

四、落实主体责任

（十六）健全管理机制。按照“重心下移、关口前移”的原则，健全县（市、区）村镇建设管理机构，切实加强基层规划机构的人员力量和管理能力，维护规划的权威性和严肃性。通过多渠道、多形式加强对市、县（市、区）、镇（街道）三级规划工作人员的培训，切实提高规划管理人员的业务技能和工作能力。

（十七）明确工作职责。县（市、区）政府负责农房管理办法、配套政策和奖惩办法的制订。规划建设部门负责村庄规划编制、农房建设的技术指导、监督检查和农村建筑工匠的技术培训等工作。国土部门负责指导土地利用总体规划、农村土地整治规划编制实施及与村庄布点规划的衔接，制订农民建房年度供地计划，统筹安排落实用地空间指标，做好农民宅基地相关确权登记发证等监督管理工作；农经部门负责完善统筹城乡发展政策，优化保障农民建房措施，加强对减轻农民建房负担工作的监管。财政、金融、国资部门负责加强对农民建房、农村土地整治等资金管理，指导监督各类农房建设保障资金专款专用以及融资平台的运行管理。综合行政执法部门负责加强执法检查，依法查处未批先建、村庄布点规划外建房、超面积建房等违法行为。镇（街道）作为农民建房的监管责任主体，对辖区内农民建房工作负总责。村级组织作为农民建房的日常管理主体，负责农民建房申请审查、过程监督以及违法行为的发现、制止、上报。

（十八）强化考核监督。将农房改造集聚和村庄布点规划外建房工作纳入对县（市、区）目标责任制考核，农房改造集聚重点考核规划集聚点的空间指标、土地指标保障和基础设施投入情况，建房管控重点考核村庄布点规划外建房情况和相关人员责任追究情况。强化督促检查，完善党委政府督查、人大政协视察、媒体公开报道等复合督查机制，严格责任，一级抓一级、层层抓落实。

（十九）建立用地处罚机制。实行农民建房与土地利用审批工作挂钩机制，对农民建房管理不到位或出现违法建房、土地违法案件未销号结案的，暂停相关用地审批。